Ablauf, Unterlagen und Kosten im Überblick

Immobilie verkaufen in Schaumburg und der Region Hannover: Wie läuft das ab, und was tun Sie selbst?

Hier finden Sie den Verkauf Schritt für Schritt, vom ersten Wert bis zur Schlüsselübergabe. Dazu die Unterlagen, die Kosten und die Wege, auf denen wir Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung finden. Unser Büro ist in Bad Nenndorf.

Kostenlose Bewertung starten Anrufen: 05723 989 0404

Zum Informieren in Ruhe: unser kostenloser Ratgeber und der Videokurs zum Immobilienverkauf.

Ablauf im Detail

Sechs Schritte bis zum Notartermin.

Bei jedem Schritt sehen Sie, was bei Ihnen liegt und was wir erledigen. So wissen Sie vorher, wie viel Zeit Sie selbst einplanen sollten.

Schritt 01

Den Wert Ihrer Immobilie ermitteln

Der Angebotspreis entscheidet mit darüber, wer sich meldet. Ist er zu hoch, bleibt die Anzeige lange online und Interessenten werden misstrauisch. Ist er zu niedrig, geht Ihnen Geld verloren, das Sie nicht zurückholen.

Das tun Sie

Die Online-Bewertung ausfüllen. Die Eingabe dauert rund zwei Minuten. Sie bestätigen Ihre Anfrage per SMS-Code, das Ergebnis erhalten Sie per E-Mail.
Eckdaten bereitlegen: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und was in den letzten Jahren modernisiert wurde.
Mängel offen ansprechen. Was wir kennen, können wir im Preis und im Exposé richtig einordnen.

Das übernehmen wir

Eine kostenlose, unverbindliche Werteinschätzung auf Basis von Vergleichsobjekten und aktuellen Marktdaten.
Auf Wunsch eine Bewertung vor Ort, die Lage, Zustand und Ausstattung im Detail berücksichtigt.
Gemeinsam mit Ihnen den Angebotspreis festlegen, mit dem wir in die Vermarktung gehen.

Schritt 02

Vermarktung und Unterlagen vorbereiten

Bevor die erste Anzeige erscheint, steht fest, wer als Käufer in Frage kommt, auf welchen Kanälen wir ihn erreichen und welche Unterlagen Interessenten und Banken sehen wollen.

Das tun Sie

Die Unterlagen heraussuchen, die Sie zu Hause haben. Was dazugehört, steht in der Checkliste weiter unten.
Einen Termin für Fotos, Video und, wo das Fliegen erlaubt ist, Drohnenaufnahmen möglich machen.
Räume vorher aufräumen und persönliche Dinge wegräumen, damit Käufer sich selbst darin sehen können.

Das übernehmen wir

Die Unterlagen zusammenstellen und Ihnen sagen, was noch fehlt.
Professionelle Fotos, ein Immobilienvideo und bei Bedarf virtuelles Homestaging.
Das Exposé und die Strategie: welche Zielgruppe, welche Portale, welche Werbeanzeigen auf Instagram und Facebook.

Schritt 03

Besichtigungen mit geprüften Interessenten

Eine Besichtigung kostet Sie Zeit und Privatsphäre. Deshalb sprechen wir vorher mit jedem Interessenten und klären, ob die Immobilie zu ihm passt und ob er sie finanzieren kann.

Das tun Sie

Uns sagen, zu welchen Zeiten Besichtigungen bei Ihnen passen.
Das Haus oder die Wohnung zu den Terminen ordentlich, hell und gelüftet halten.
Wertsachen und private Unterlagen vorher sicher verwahren.

Das übernehmen wir

Jeden Interessenten vorab telefonisch qualifizieren und seine finanziellen Möglichkeiten klären.
Die Besichtigungstermine organisieren, damit der Ablauf für Sie planbar bleibt.

Schritt 04

Preisverhandlung

Wer selbst verhandelt, verhandelt über das eigene Zuhause, und das ist schwer. Wir führen die Gespräche mit Abstand und mit Ihren Zielen im Blick, damit am Ende ein Ergebnis steht, das für beide Seiten trägt.

Das tun Sie

Vorher festlegen, wo Ihre Untergrenze beim Preis liegt.
Klären, was Ihnen außer dem Preis wichtig ist, zum Beispiel ein bestimmter Auszugstermin.
Über eingehende Kaufangebote entscheiden. Das letzte Wort haben Sie.

Das übernehmen wir

Die Verhandlungen mit den Interessenten führen.
Eingehende Kaufangebote mit Ihnen besprechen.
Darauf achten, dass die Finanzierung des Käufers eingeleitet ist, bevor es Richtung Notar geht.

Schritt 05

Einigung mit dem Käufer

Ist der passende Käufer gefunden, geht es um die Einzelheiten. Alles, was hier vereinbart wird, landet später im Kaufvertrag. Deshalb lohnt es sich, die Punkte jetzt sauber festzuhalten.

Das tun Sie

Entscheiden, an wen Sie verkaufen. Die Entscheidung liegt immer bei Ihnen.
Festlegen, was mitverkauft wird, zum Beispiel die Einbauküche, und wann Sie ausziehen können.
Eine laufende Finanzierung früh mit Ihrer Bank besprechen, falls noch ein Darlehen besteht.

Das übernehmen wir

Beide Seiten bis zur Einigung begleiten.
Den Kaufvertrag gemeinsam mit dem Notar vorbereiten.

Schritt 06

Notartermin und Schlüsselübergabe

Ein Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück muss beim Notar beurkundet werden. Nach dem Termin reicht der Notar den Vertrag beim Grundbuchamt ein. Wann die Schlüssel übergeben werden, steht im Kaufvertrag.

Das tun Sie

Den Vertragsentwurf, den Sie vorab vom Notar bekommen, in Ruhe lesen und Fragen vor dem Termin stellen.
Zum Termin einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mitbringen.
Bei der Übergabe die Zählerstände gemeinsam mit dem Käufer ablesen.

Das übernehmen wir

Den Notartermin koordinieren.
Sie bis zur Beurkundung begleiten.
Auch nach dem Notartermin für Sie da sein, bis zur Schlüsselübergabe.

Lieber schauen als lesen: Unser kostenloser Videokurs erklärt in vier kurzen Teilen plus Bonus, welche Unterlagen Sie brauchen, wie Sie Ihre Immobilie präsentieren, wie Sie den Verkaufspreis finden und wie Sie Besichtigungen vorbereiten.

Zum kostenlosen Videokurs

Vermarktung

So erreicht Ihre Immobilie die richtigen Käufer.

Ein Teil der Käufer sucht gezielt auf Immobilienportalen. Andere denken erst über einen Umzug nach, wenn ihnen das passende Haus begegnet. Wir sprechen beide Gruppen an.

Immobilienvideos

Wir produzieren für Ihre Immobilie ein eigenes Video mit dynamischen Kamerafahrten, filmischem Schnitt und Drohnenaufnahmen, wo das Fliegen erlaubt ist. Ein Video zeigt, wie die Räume zusammenhängen und wie sich die Lage anfühlt, was Fotos allein oft nicht schaffen.

Beispiele unserer Immobilienvideos →

Instagram und Facebook

Mit gezielten Werbeanzeigen zeigen wir Ihre Immobilie Menschen in Schaumburg und der Region Hannover, die als Käufer in Frage kommen. So erreichen wir auch Interessenten, die gerade nicht aktiv auf Portalen suchen.

Über Facebook erreichen wir dabei vor allem eine ältere, kapitalkräftige Käuferschicht.

Virtuelles Homestaging

Leere oder unvorteilhaft eingerichtete Räume richten wir auf den Bildern digital ein. Auf dem Foto eines leeren Zimmers fehlt der Maßstab: Man sieht nicht, wo Sofa oder Esstisch stehen könnten. Die gestalteten Aufnahmen zeigen es. In unseren Videos sind virtuell gestaltete Räume als solche gekennzeichnet.

Immobilienportale und unsere Website

Für die Grundabdeckung steht Ihre Immobilie auf den relevanten Immobilienportalen. Zusätzlich bekommt sie eine eigene Objektseite auf unserer Website, über die Interessenten das Exposé anfordern.

Aktuelle Objekte ansehen →

Professionelle Fotos

Gute Bilder entscheiden, ob jemand die Anzeige überhaupt öffnet. Wir setzen auf professionelle Fotografie und nutzen die Bilder für Exposé, Portale und Werbeanzeigen.

Checkliste

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen.

Käufer und ihre Banken wollen vor dem Kauf genau wissen, was sie bekommen. Je vollständiger die Unterlagen früh vorliegen, desto weniger Rückfragen gibt es später.

Für jede Immobilie

Diese Unterlagen sollten Sie bei jeder Immobilie bereithalten.

Aktueller GrundbuchauszugZeigt Eigentümer, Rechte Dritter wie Wegerechte und eingetragene Grundschulden. Erhältlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
EnergieausweisBeim Verkauf Pflicht. Liegt er schon vor, wenn die Anzeige erscheint, gehören seine wichtigsten Werte in die Anzeige; deshalb sollte er vor dem Vermarktungsstart da sein. Interessenten sehen ihn spätestens bei der Besichtigung. Ausgenommen sind zum Beispiel Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude.
FlurkarteZeigt Lage und Grenzen des Grundstücks. Erhältlich bei der Vermessungs- und Katasterverwaltung.
Grundrisse und WohnflächenberechnungGrundlage für Exposé und Kaufpreis. Fehlen sie, lassen sie sich oft aus der Bauakte beschaffen.
Baugenehmigung und BaubeschreibungBelegen, dass Gebäude und spätere Anbauten genehmigt sind.
Auskunft aus dem BaulastenverzeichnisIn Niedersachsen erhältlich bei der Bauaufsicht, also beim Landkreis Schaumburg, bei der Region Hannover oder bei Ihrer Stadt, wenn sie eine eigene Bauaufsicht hat. Zeigt Verpflichtungen gegenüber den Behörden, die auf dem Grundstück liegen.
Nachweise über ModernisierungenRechnungen für Dach, Fenster, Heizung oder Bad. Sie machen den Zustand für Käufer nachvollziehbar.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Hier geht es zusätzlich um die Eigentümergemeinschaft und ihre Finanzen.

Teilungserklärung mit AufteilungsplanLegt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist.
Protokolle der EigentümerversammlungenÜblich sind die der letzten drei Jahre. Sie zeigen, welche Maßnahmen beschlossen oder geplant sind.
Wirtschaftsplan und HausgeldabrechnungZeigen die laufenden Kosten und die Höhe der Erhaltungsrücklage.

Wenn es auf Sie zutrifft

Diese Unterlagen braucht nicht jeder Verkauf.

MietverträgeBei vermieteten Immobilien, denn bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über.
Nachweis der ErbfolgeBei einer geerbten Immobilie, wenn das Grundbuch noch nicht auf die Erben umgeschrieben ist: Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament beziehungsweise Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Unterlagen zum laufenden DarlehenWenn noch ein Kredit auf der Immobilie liegt. Die Bank nennt Ihnen den Betrag für die Ablösung.
Erbbaurechtsvertrag oder DenkmalbescheidWenn das Grundstück im Erbbaurecht steht oder das Gebäude unter Denkmalschutz steht.

Diese Übersicht ist allgemeines Fachwissen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Welche Unterlagen bei Ihrer Immobilie nötig sind, hängt vom Einzelfall ab. Fehlt etwas, ist das kein Grund zu warten: Sagen Sie uns, was Sie haben, dann sagen wir Ihnen, was noch fehlt. Mehr dazu im ersten Teil unseres Videokurses und im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Kosten

Was kostet Sie der Verkauf?

Weniger, als viele denken. Die großen Nebenkosten trägt der Käufer, und die Maklerprovision teilen Sie sich in der Regel mit ihm.

Das zahlt der Käufer

Notar und GrundbuchDie Kosten für den Kaufvertrag beim Notar und die Eintragung ins Grundbuch übernimmt der Käufer.
GrunderwerbsteuerAuch die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer.
Die Hälfte der MaklerprovisionBei Einfamilienhäusern und Wohnungen wird die Provision in der Regel geteilt. Der Käufer zahlt dann die Hälfte.
Bei Mehrfamilienhäusern und GewerbeHier zahlt in der Regel der Käufer die Provision.

Das kann bei Ihnen anfallen

Ihr Anteil an der ProvisionIn der Regel die Hälfte, nur wenn wir Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen. Unsere Konditionen besprechen wir vorab offen mit Ihnen.
EnergieausweisNur, wenn Sie noch keinen gültigen haben.
Löschung alter GrundschuldenWenn noch eine eingetragen ist. Die Kosten sind meist gering.
VorfälligkeitsentschädigungNur, wenn Sie einen laufenden Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen. Sprechen Sie dazu früh mit Ihrer Bank.
Steuer auf den GewinnNur in Ausnahmefällen, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Mehr dazu in den häufigen Fragen.

Die genaue Verteilung steht im Kaufvertrag. Gerne rechnen wir Ihnen Ihre Kosten vorab persönlich durch.

Ihre Ansprechpartner

Sebastian und Fabian Küster, Ihr Team in Bad Nenndorf.

Sebastian Küster ist Immobilienmakler und seit Jahren in Schaumburg tätig. Fabian Küster ergänzt das Team mit seiner Erfahrung im Online-Marketing. Zusammen begleiten sie Ihren Verkauf von der Bewertung bis zur Übergabe.

Aufgewachsen sind beide in Empelde und Barsinghausen. Sebastian wohnt heute in Schaumburg, Fabian in der Region Hannover. Die Küster Immobilien GmbH ist Mitglied im IVD Immobilienverband Deutschland.

Immobilienmakler

Sebastian Küster

Digitales Marketing

Fabian Küster

Was kostet die Bewertung meiner Immobilie?

Nichts. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich, auch die Online-Bewertung. Ob Sie danach verkaufen und mit wem, entscheiden Sie.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen wird die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, jeder zahlt die Hälfte. Alternativ kann der Verkäufer sie allein tragen. Bei privaten Käufern darf man sie nicht ganz auf den Käufer umlegen. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zahlt sie in der Regel der Käufer. Die Provision fällt nur an, wenn wir Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen. Unsere Konditionen besprechen wir vorab offen mit Ihnen.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Eine feste Dauer kann niemand seriös zusagen. Sie hängt vor allem vom Angebotspreis, von der Lage und von der Nachfrage ab. Einen Teil haben Sie selbst in der Hand: Wenn die Unterlagen früh vollständig sind und der Preis zum Markt passt, gibt es weniger Verzögerungen. Auch nach dem Notartermin vergehen in der Regel noch einige Wochen, bis der Notar mitteilt, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

In aller Regel ja. Beim Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Liegt er schon vor, wenn die Anzeige erscheint, gehören seine wichtigsten Werte in die Anzeige. Spätestens bei der Besichtigung zeigen Sie ihn den Interessenten, nach dem Kaufvertrag bekommt der Käufer ihn oder eine Kopie. Ausnahmen gelten zum Beispiel für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude (Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz).

Kann ich verkaufen, wenn noch ein Kredit auf der Immobilie liegt?

Ja, das ist üblich. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, und der Notar kümmert sich um die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Kündigen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank.

Was passiert, wenn meine Immobilie vermietet ist?

Ja. Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Man sagt dazu „Kauf bricht nicht Miete“. Besichtigungen stimmen Sie vorher mit Ihren Mietern ab.

Muss ich auf den Gewinn aus dem Verkauf Steuern zahlen?

Als Privatperson zahlen Sie in der Regel keine Steuer auf den Gewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst darin gewohnt haben oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.

In welcher Region verkaufen Sie Immobilien?

Unser Büro ist in der Hauptstraße 55/57 in Bad Nenndorf. Von dort betreuen wir Eigentümer im Landkreis Schaumburg und in der Region Hannover.

Ihr nächster Schritt